值得注意的是，虽然此份报告对于在港内地人士消费水平可以提振该市经济抱有乐观的期望，但香港特别行政区零售市场的现状尚不明朗。在港内地消费者究竟是否能对香港零售业，尤其是奢侈品行业带去“上述贡献”尚有讨论空间。
然而，香港零售市场是否能恢复到疫情水平仍有赖于国际通关限制能否解除。
前述研究报告指出，上半年零售租赁市场的主要推动力来自于餐饮、杂货、运动商店等与本土需求强相关的领域。而其他零售商则持观望态度，坐等租金大幅折扣的机会或者边境限制解除的明显信号。
而且，很多依赖旅游零售的跨国品牌，尤其是时尚品牌，已经冻结了2021年的扩张预算，这不可避免地导致了承租增速放缓。
为了缓解租赁压力，不少业主和零售商都开始选择限时店或者短期租赁的方式来减少市场不确定性的风险。
与此同时，现阶段香港将零售市场复苏的希望放在了消费券计划上。
香港特区政府在今年初发布的财政预算案中提出，推出总值约360亿元的电子消费券计划，向每名合资格18岁或以上香港永久性居民和新来港人士(持单程证)分期发放总额5000元的电子消费券，以刺激本地消费，促进经济复苏。
但需要提到的是，该消费券提到的覆盖人群表明了，持港澳通行证的留学生或者工作签的在港内地人士并不在经济提振计划内。
铜锣湾最大商业地产业主希慎兴业有限公司首席营运官Ricky Lui曾在公司简报会上表示对消费券计划的看好。
随着政府已着手开始向每位香港人发放5000港元的计划，以及新冠疫情的趋于稳定，Ricky Lui认为消费券确实起到了一定的稳定效应，“客流量、商业、销售额都开始提升，租金也有望随之触底反弹。”
名品时尚此前报道过，2021年5月开始，香港多家高端购物中心已经开始通过发放不同折扣力度的购物优惠券来实现自救。这其中包括尖沙咀海港城和铜锣湾时代广场。
这些市场推广活动“成功吸纳更大份额的本地消费力。”九龙仓置业表示，“海港城和时代广场的零售租户录得高于市场的销售增长。”
然而，根据九龙仓置业中期报告的数据，旗下主要两个商场海港城及时代广场的整体收入仍呈现下跌。
九龙仓置业在财报中分析称，“虽然零售销售已见底， 但在各地放宽边境管制前，整个业界仍要承受巨大压力。当前的空置率及疲软的市值租金继续压抑租金收入。”
可以想见，未来一段时间内香港零售业仍将处于努力自救的进程中。然而，即使新冠疫情所带来的影响完全解除，香港未来还将面临来自大湾区内的商业竞争。
与香港近在咫尺、隔海相望的深圳正在加快免税产业发展，南山、罗湖、盐田各区都已经把建设免税项目提上了日程。深圳前海甚至还在规划一个全球免税品集散中心。
此外，自海南从2020年7月1日实施海南离岛免税新政以来，得益于内地消费回流的海南免税市场实现了迅速增长。从首届中国国际消费品博览会来看，不少奢侈品牌开始将目光转向具有潜力的海南。
这都意味着曾被誉为“购物天堂”的香港所拥有的优势正在向内地分流。
